Défaut de construction, que faire?

La plupart des maisons présentent des défauts plus ou moins graves. La question se pose tant pour les vendeurs que les acheteurs, de savoir que faire, l’un pour être à l’abri de recours face à des acheteurs de mauvaise foi, l’autre pour bénéficier de garanties face à des vendeurs et intermédiaires peu scrupuleux qui pourraient être tentés de les minorer, voire de les dissimuler.

La présence d’un agent immobilier expérimenté sur le plan technique, et qualifié pour rédiger un contrat en conséquences, est ici aussi rare que précieux.

Nous n’aborderons pas ici les problèmes spécifiques de vice caché ou des fissurations dues aux rétractations de sols abordés dans d’autres articles, mais de la conduite à tenir en présence de défauts non dissimulés.

Nous évoquerons le problème de l’équilibre entre la gravité apparente et les précautions à prendre sur le plan technique, puis celui des garanties contractuelles

Le problème de l’équilibre entre la gravité apparente et les précautions à prendre sur le plan technique

Il est des fissurations spectaculaires voire des lézardes qui ne justifient pas une expertise inévitablement couteuse sans pour autant les minimiser, d’autres apparemment minimes qui le justifient.

Une lézarde apparue de longue date dans un mur ancien en moellons ne doit pas seulement être rebouchée mais doit être maintenue par des fers. Toutes choses étant égales par ailleurs, nul besoin de faire appel à un architecte dont l’intervention coutera aussi cher que la réparation pour en savoir davantage.

Une fissuration horizontale à l’extérieur au niveau de la dalle résulte souvent d’un affaissement de celle-ci lorsqu’elle a été posée sur un mauvais remblai. Les cloisons sont alors souvent décollées à leur base ou fissurées. La question se pose de savoir s’il faut entreprendre des travaux ou laisser en l’état.
Un expert – architecte ou maçon qualifié- ne se prononcera pas sans que les sols soient découverts pour savoir si la dalle est elle-même fissurée, et que soit effectué un carottage pour connaître l’épaisseur de la dalle et ce qu’il y a dessous.
Tout cela représente un cout important qui peut être inutile si la dalle résiste bien une fois fléchie, auquel cas on pourra laisser en l’état.

Les dalles posées sur terre-plein sont très souvent affaissées de quelques millimètres sans que cela nécessite de s’alarmer outre mesure, mais la position du vendeur est délicate, dans la mesure où il doit dévoiler le défaut dans son étendue est ses conséquences.

Quand la gravité n’est pas évidente.

A Créon, nous avions à la vente une maison à étage construite en ordre continu et insérée dans une opération de construction en bande.

A la suite d’une longue période de pluie, l’humidité des murs et la mousse ont fait apparaître une fissuration de sa façade qui suit en escalier la pose des parpaings ou des briques dont il est constitué.

Cela est révélateur d’un grave défaut de construction car les joints en mortier devraient être plus solides que les éléments qu’ils relient. On aura sous dosé le mortier en ciment pour faire des économies.

Un tel défaut est réparable en reprenant les fissurations et en insérant des éléments en béton armé encadrant les maçonneries pour compenser leur fragilité.

Mais en outre, la question se pose de savoir ce qui a provoqué l’apparition du vice de construction. Simple phénomène de dilatation ? Affaissement d’une partie de la construction en bande ? La maison de voisin de gauche se serait affaissée, celle de droite ?

IL est évident qu’une expertise par architecte particulièrement expérimenté en matière de désordres s’imposait.

Le vendeur ne l’a pas entendu ainsi, il a fait nettoyer la façade et donné sa maison à vendre à une autre agence que la nôtre …

Les précautions contractuelles

Ainsi que nous le rappellerons souvent, un défaut doit être maintenant révélé dans son étendue et ses conséquences. Il ne s’agit donc plus de se contenter de mentionner dans l’acte comme on pouvait s’en satisfaire dans le passé, qu’il y a une fissuration. On doit se soucier de savoir si celle-ci est le prémisse d’un désordre important.

Cela correspond à une évolution constante du droit. Jadis et pour les rédacteurs initiaux du code civil, il incombait à l’acheteur de s’assurer en bon père de famille de la valeur de ce qu’il achetait.

Puis sont apparus les problèmes soulevés par la présence de termites parfois seulement détectables par un expert. Toute une série de diagnostics devinrent obligatoires par la suite, et l’expertise du bien n’incombe plus à l’acheteur, mais au vendeur. En d’autres termes, ce n’est plus à l’acheteur de faire attention à ce qu’il achète, mais au vendeur de le lui révéler.

Le rédacteur de l’acte devra être particulièrement qualifié, sachant que le notaire n’étant pas sensé connaître matériellement l’immeuble, il ne peut aucunement être recherché en responsabilité à cet égard contrairement à l’agent immobilier. Voire notre article SSP Agent immobilier ou notaire.

Le notaire notera ce que lui dictent les parties et il serait bien imprudent d’aller au-delà.

Si une expertise est nécessaire, l’agent immobilier portera la responsabilité de l’exiger, et d’en vérifier les conclusions sur le plan formel ainsi que son efficacité. Toutes choses que ne fera pas le notaire, peu d’agents immobiliers, et exceptionnellement un négociateur.

Xavier NEBOUT et Alexandre NEBOUT Mai 2018

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